遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》及有關文件的規(guī)定，制定本辦法。
第二條 凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，均適用本辦法。
第三條 對一個清算項目中既有普通標準住宅又有非普通標準住宅的，應分別核算增值額；未分別核計算增值額的，按照普通標準住宅和非普通標準住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通標準住宅和非普通標準住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。
普通住宅標準，按各省轄市人民政府根據(jù)省人民政府授權制定并對社會公布標準執(zhí)行。省轄市人民政府未制定普通住宅標準的，按照《遼寧省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設廳等部門關于切實做好穩(wěn)定住房價格工作實施意見的通知》（遼政發(fā)[2005]53號）規(guī)定的標準執(zhí)行。
第四條 納稅人如委托中介機構在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時，應在報送有關資料的同時附送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，附件1）。
第二章 清算條件
第五條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：
（一）全部竣工并銷售完畢并按規(guī)定已預繳土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)項目；全部竣工并銷售完畢未預繳土地增值稅的，在補繳預繳土地增值稅完畢后的房地產(chǎn)開發(fā)項目；根據(jù)遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案的有關規(guī)定，以工程驗收部門核發(fā)《遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案書》之日，作為土地增值稅清算項目竣工的時限；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的項目。
第六條 符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
（一） 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85%（含）以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）稅務機關認定有可能造成稅款流失、經(jīng)縣級（含縣級）以上主管稅務機關批準清算的開發(fā)項目；
（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。
第三章 清算申請、受理與審核
第八條 凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在滿足清算條件后90個工作日內(nèi)向主管稅務機關辦理清算稅款手續(xù)，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（附件2）。
第九條 凡主管稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務機關應向納稅人出具《土地增值稅清算通知書》（附件3－01）。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90個工作日內(nèi)，到主管稅務機關辦理清算稅款手續(xù)。
第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算手續(xù)時，應向主管稅務機關提交以下有關清算項目材料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件4）。
（一）項目竣工決算報表，當期項目開發(fā)、銷售期間的財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等；
（二）國有土地使用權證書；
（三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓合同；
（四）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單；
（五）能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同；
（六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、銷售單價、用途等；
（七）清算項目的工程竣工驗收報告；
（八）清算項目的銷售許可證；
（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證，包括：已繳納的增值稅（注：包括營改增前繳納的營業(yè)稅）、城建稅、教育費附加、地方教育附加等；
（十）《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；
（十一）《土地增值稅納稅申報表》（包括預繳完稅證明）；
（十二）稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。
第十一條 主管稅務機關應認真審核納稅人提供的清算材料，對納稅人提交的清算材料齊全的，主管稅務機關應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件3－02）。對納稅人提交的清算資料不完整、內(nèi)容不規(guī)范、審核事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改或補充資料，并向納稅人出具《土地增值稅清算補充材料通知書》（附件3－03）。納稅人須在收到《土地增值稅清算補充材料通知書》之日起30個工作日內(nèi)提供清算補充材料，重新辦理稅款清算手續(xù)。
第十二條 主管稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90個工作日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關要求補充資料的時間。
