隨著中央部委啟動的一項大檢查，過往開發(fā)商常用的囤地策略又將受到一番沖擊。
國土資源部官員表示，近期將在房地產(chǎn)市場熱點城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況大檢查，以期推動房地產(chǎn)開發(fā)商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應(yīng)，緩解市場供需矛盾。
全國土地利用管理工作會于8月30日至31日召開，國土部有關(guān)負(fù)責(zé)人在會上透露了上述消息。
防止開發(fā)商囤地
上述負(fù)責(zé)人介紹，下半年，國土部將繼續(xù)堅持分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策，對重點城市“一城一策、靶向治理”，特別是對于熱點城市的住宅用地出讓合同執(zhí)行情況開展大檢查。
該官員的表態(tài)中并未透露哪些城市會被列入這次“大檢查”之中。不過，一般而言，房地產(chǎn)熱點城市主要包括京滬廣深四大一線城市，以及多數(shù)的二線城市。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇8月14日在國新辦發(fā)布會上表示，經(jīng)過這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)市場過熱的局面已有所降溫，一線城市和熱點二線城市房價過快上漲的局面得到了控制，房地產(chǎn)市場下一步平穩(wěn)健康運行的態(tài)勢會得到加強。
而這并非是國土部第一次進行類似大檢查。早在2009年，針對當(dāng)年土地市場上頻頻出現(xiàn)的高價地塊，國土部就曾啟動對這些高價地塊的開發(fā)進行全程監(jiān)管。當(dāng)時，一位國土部司局級官員曾對記者表示，“要從頭查到尾，監(jiān)管到底”。
時隔數(shù)年，國土部門此番對住宅用地出讓合同執(zhí)行情況開展大檢查，能否順利推動開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏？
其實，國土部用于檢查的“利器”就是新版土地出讓合同。國土部、國家工商總局2008年聯(lián)合下發(fā)通知，頒布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，要求自當(dāng)年7月1日起土地出讓必須簽訂規(guī)范的合同。
對開發(fā)商沖擊更大的變化是，以前的土地出讓合同中只規(guī)定了開工期限，新版合同還有竣工期的約定?！耙堑狡谌匀晃赐旯?，國土部門可以對其進行經(jīng)濟處罰，延期多少天就要罰多少錢?！鄙鲜鰢敛克揪旨壒賳T稱。
按照相關(guān)政策規(guī)定，原則上一個商品住宅項目的開發(fā)時間最長不得超過三年。
不過，過往我國房地產(chǎn)市場時常會出現(xiàn)波動，樓市低迷時，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會選擇延遲開工竣工的方式，來降低低價入市的風(fēng)險。而樓市火爆時，也會有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期未來樓市走高，將項目延后入市，謀求后期以更高的售價來獲取更高的利潤。
這些延遲開工竣工的地塊，一旦閑置數(shù)年，外界往往就將之視為開發(fā)商“囤地”，“囤地”的項目多了，按時入市的商品住宅項目就會相對減少，這在熱點城市就會加劇市場中的供需矛盾，推高房價上漲預(yù)期。
能否及時轉(zhuǎn)化成房源成關(guān)鍵
作為房地產(chǎn)市場最重要的原材料，土地供應(yīng)的多寡是影響未來房價預(yù)期的一個重要因素。
中國人民銀行參事盛松成近期曾撰文表示，提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快，且有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期。
在中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位后，地方政府紛紛推出加大供應(yīng)住宅用地的計劃。
住建部和國土部在4月6日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫存消化周期6~12個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
此后，一些房地產(chǎn)市場熱點城市陸續(xù)出臺2017~2019年三年住宅用地供應(yīng)計劃，加大供地量成為主要做法，以求穩(wěn)定市場預(yù)期。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月23日，一線城市年內(nèi)住宅土地供應(yīng)明顯加速。“一線城市年內(nèi)供應(yīng)住宅用地150宗，合計規(guī)劃建筑面積達到了1714萬平方米，均接近2016年全年水平。同比2016年同期的774萬平方米上漲達到了121%?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉稱。
他認(rèn)為，整體來看，一線城市住宅土地市場的供應(yīng)還將繼續(xù)增加，全年土地供應(yīng)將明顯超過往年，極大緩解未來房地產(chǎn)市場的供需緊張。隨著一線城市的土地供應(yīng)持續(xù)增加，部分區(qū)域市場的價格松動下行可能性明顯增加。
不過，由于中國樓市始終存在“囤地”這個頑疾，即便大量土地供應(yīng)出去了，能否及時形成有效的房源供應(yīng)，成為本輪樓市調(diào)控又一關(guān)鍵問題。
因此，推動房地產(chǎn)開發(fā)商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應(yīng)，緩解市場供需矛盾，才成為此次政府監(jiān)管的重點。
國土部副部長王廣華在上述全國土地利用管理工作會上也表示，要因城施策持續(xù)加強房地產(chǎn)用地市場管控，強化建設(shè)用地開發(fā)利用情況全程監(jiān)管。
