前8月，二十大標桿房企合計拿地僅1842億，相比2013年同期的2946.2億，減少了1104億，同比減少幅度高達37%。 樓
市不斷下行，波及土地市場。即便是房價最為堅挺的北京、廣州、廈門等核心城市，土地也遭遇流拍、底價成交等狀況。
而這背后，是地方政府和房企在土地市場的博弈。有分析師對《第一財經日報》稱，地方政府出于土地財政考慮，會合理調整土地價格，吸引開發(fā)商拿地。
標桿房企拿地大幅減少
8月21日，廣州萬博地下空間與蘿崗筆村宅地正式出讓，萬博地下空間被廣州市萬雍投資有限公司以7.3億元的底價拿下，折合樓面價9000元/平方米。而開發(fā)區(qū)筆村宅地則無人競價，遭遇流拍。
據搜房網數據監(jiān)控中心統(tǒng)計，截至8月21日，2014年下半年廣州共出讓16宗地塊，其中底價成交14宗，流拍1宗，中止1宗，所有土地均沒有競價拍賣儀式。其中，7月僅15億土地出讓金入賬，創(chuàng)全年新低。
此前8月7日，今年以來房價最為堅挺的廈門擬出讓的最大地塊——位于同安新城的2014 TP02商住地塊，總建筑面積達到33.43萬平方米，起拍叫價達到26.41億元，但只有兩家企業(yè)領牌入場。在拍賣開始后，房企紋絲不動，尷尬場面持續(xù)了近5分鐘，最終因無人應價而流拍。
8月14日，北京房山區(qū)1宗多功能地塊流拍，成為年內北京第三塊流拍土地。
中原地產市場研究部統(tǒng)計數據顯示：20大標桿房企購置土地單月額度連續(xù)多月銳減，4~8月連續(xù)5個月不足200億元，最近3個月更是在百億元周圍徘徊。截止到25日，8月20大房企拿地112億，其中最多的萬達在杭州及青島有所入賬，其他均在土地市場保持克制。
前8月，二十大標桿房企合計拿地僅1842億，相比2013年同期的2946.2億，減少了1104億，同比減少幅度高達37%。
政企博弈，地價或調整
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《第一財經日報》稱，從長期走勢來看，土地價格是一直往上走的，在目前土地低溢價率的情況下，對一些實力房企來說，是一個逆勢拿地的好時機。但前提是企業(yè)在今年的資金運營要比較穩(wěn)健。
但在房地產企業(yè)看來，目前主要城市推出的地塊底價還維持在非常高的水平，整個土地市場調整仍不夠充分。通常情況下，下半年才是土地供應的高峰，如果土地不好賣，政府會更加積極調整價格，屆時拿地的機會也會好很多。
“我們現在也到處在看地，但不著急買，因為接下來選擇的余地很多。”在廣州一家大型開發(fā)商負責拿地研究的吳女士告訴記者。
中原地產首席市場分析師張大偉對本報分析，在去年樓市高漲的時候，開發(fā)商和政府都很樂觀，從而推高了市場預計，地價也不斷向上走。到了今年，整體市場下行的情況下，一些企業(yè)還是愿意拿地的，但拿地的價格預期也出現了變化，而政府還是太樂觀，底價定得太高，超出了企業(yè)的承受能力。
這種政企博弈后，地價也必然會出現調整。張大偉認為，在土地頻頻流拍的情況下，地方政府出于土地財政的考慮，一方面會加大各種救市的力度，另一方面，也會合理調整土地價格，吸引開發(fā)商拿地。
例如，日前北京土地市場再掛3宗地，其中7月底流標的孫河地塊降價再上場。7月30日，朝陽區(qū)孫河地塊流標，當時的起價高達46億，BCDE地塊其中有個中小學32400平方米，還有社區(qū)配套服務設施面積巨大。按照46億計算樓面起價已經突破4萬。本次降低到42.3億再次掛牌，降低了3.7億，樓面依然起價高達3.34萬元/平方米。
張大偉認為，在全國樓市降溫的情況下，各地方出讓土地的定價也應該回歸合理，因為如果按照目前的底價，很可能流標的土地數量會繼續(xù)上漲。
地方國企頻托市
在土地市場轉冷的情況下，地方的財政壓力、地方債務壓力也越來越大，為了挽救這種局面，地方政府也想了很多辦法。這其中，利用資金雄厚的地方國企來托市土地市場成了不少城市的選擇。
在鄭州國投置業(yè)有限公司（下稱“鄭州國投”）8月6日競得鄭州雙料地王僅兩周后，河南豫農置業(yè)有限公司（下稱“豫農置業(yè)”）于20日再次刷新紀錄，以11.5億元的價格購買鄭東新區(qū)67.73畝地，成為鄭州市新地王。
豫農置業(yè)成立于1993年，是河南省農業(yè)綜合開發(fā)公司的全資子公司，公司注冊資本1億元，擁有房地產開發(fā)三級資質，單體開發(fā)能力達到10億元。與鄭州國投一樣，都是具有國資背景的房地產開發(fā)企業(yè)。
8月20日，經過193輪競拍，備受矚目的北京西城區(qū)華嘉胡同地塊最終以總價74.6億元、溢價率110%被北京華融收入囊中，樓面價63377元/平方米。這一價格令華嘉胡同地塊一舉成為北京歷史上成交總價最高的地塊，若除去商業(yè)部分，住宅樓面價或已超10萬元/平方米。
北京華融隸屬于北京市西城區(qū)國資委，由西城區(qū)國資委履行出資人職責，并授權同屬西城區(qū)國資委的北京金融街投資(集團)有限公司行使股東職權。因此，在本次土地出讓中，盡管有地塊本身位置的稀缺性因素，但此次拍賣仍不能排除地方國企托市的嫌疑。
在廈門，今年以來的幾次土地拍賣會所拍的地王，也都出現了當地實力雄厚國企如廈門國貿等企業(yè)的身影。
廈門均和房地產評估董事長王崎對《第一財經日報》稱，在土地市場下行的情況下，本土國企可以出來托市，可以有效保證出讓地價的平穩(wěn)。
“如果兩個月才有一次土地拍賣會，那這次叫這家國企，下次叫另外一家國企，半年過去，可能政府和銀行的政策都已改變，不利局面也緩過來了?！蓖跗檎f，地方國企托市是“以時間換空間”，如果不這么做的話，土地流拍對當地樓市影響不好，如果長期不賣地影響也不好。因此通過地方國企托市，可以把一些不利的影響向后拖延。
張大偉認為，地方國企托市也只能拿一些個別地塊，即便托市也只能托一兩次，畢竟國企占房地產開發(fā)的比例有限，關鍵還是要把價格調整到位。（攝影記者/高育文）
