國(guó)辦發(fā)文支持鐵路建設(shè)用地綜合開發(fā)，三原則支持鐵路土地綜合開發(fā)，地方鐵路人士稱，與房地產(chǎn)和綜合體掛鉤是重點(diǎn)。
鐵路系統(tǒng)人士稱為“救命稻草”的土地綜合開發(fā)終于亮相。
昨日，中國(guó)政府網(wǎng)公布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開發(fā)的意見》（下稱《意見》），對(duì)鐵路用地及站場(chǎng)毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)利用政策做出明確規(guī)定，并表示支持鐵路建設(shè)。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》昨日從鐵路系統(tǒng)人士處得知，該通知由多部門共同制定。隨著鐵路和國(guó)家重大戰(zhàn)略的進(jìn)一步掛鉤，未來鐵路建設(shè)和投融資將在多部門合作下完成。
三原則支持鐵路土地綜合開發(fā)
作為鐵路系統(tǒng)的最大存量資產(chǎn)，相關(guān)土地“變現(xiàn)”在即。
《意見》對(duì)鐵路用地及站場(chǎng)毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)利用政策做出明確規(guī)定，并提出三項(xiàng)原則：支持鐵路建設(shè)與新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合；政府引導(dǎo)與市場(chǎng)自主開發(fā)相結(jié)合；盤活存量鐵路用地與綜合開發(fā)新老站場(chǎng)用地相結(jié)合。
鐵路系統(tǒng)人士對(duì)本報(bào)稱，“盤活存量鐵路用地與綜合開發(fā)新老站場(chǎng)用地相結(jié)合”是三大原則中操作性最強(qiáng)的。
據(jù)他透露，目前鐵路系統(tǒng)的改革還未全部完成，中央和地方鐵路資產(chǎn)又有許多歷史遺留的盤根錯(cuò)節(jié)的問題。因此，鐵路系統(tǒng)內(nèi)部更傾向于有限開發(fā)增量的新線路，逐步盤活過去的存量。
“綜合盤活土地在鐵路系統(tǒng)雖然算不上新鮮事，但過去的開發(fā)力度確實(shí)很小。”這位人士表示，此次土地綜合開發(fā)的推動(dòng)不僅是鐵路總公司（下稱“鐵總”），還包括國(guó)土資源部、財(cái)政部、交通運(yùn)輸部、住建部等部門。
《意見》還明確了綜合開發(fā)用地指標(biāo)支持政策。規(guī)定鐵路建設(shè)項(xiàng)目配套安排的土地綜合開發(fā)所需新增建設(shè)用地指標(biāo)，經(jīng)省級(jí)人民政府嚴(yán)格審核后，暫由國(guó)土資源部予以計(jì)劃單列。
“鐵路建設(shè)和開發(fā)已經(jīng)與國(guó)家重大戰(zhàn)略緊密結(jié)合在一起，不再是單單由鐵總說了算。從這個(gè)角度看，過去難以推動(dòng)的多項(xiàng)政策都有可能被強(qiáng)制性打破。”上述人士稱。
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吸引力有待觀望
在具體實(shí)施方面，《意見》要求各地及有關(guān)部門支持鐵路運(yùn)輸企業(yè)以自主開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃等多種方式盤活利用現(xiàn)有建設(shè)用地，鼓勵(lì)鐵路運(yùn)輸企業(yè)對(duì)既有鐵路站場(chǎng)及毗鄰地區(qū)實(shí)施土地綜合開發(fā)，促進(jìn)鐵路建設(shè)投資等主體對(duì)新建鐵路站場(chǎng)及毗鄰地區(qū)實(shí)施土地綜合開發(fā)，提高鐵路建設(shè)項(xiàng)目的資金籌集能力和收益水平。
此外，《意見》還提出經(jīng)國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地，鐵路運(yùn)輸企業(yè)在使用年限內(nèi)可依法作價(jià)出資（入股）、租賃或在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股公司、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓。
根據(jù)國(guó)務(wù)院今年6月批復(fù)的《鐵路運(yùn)輸企業(yè)設(shè)立、撤銷、變更審批辦法》，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)依法登記注冊(cè)的從事鐵路旅客、貨物公共運(yùn)輸營(yíng)業(yè)的企業(yè)法人，在向國(guó)家鐵路局提出申請(qǐng)，經(jīng)審查合格取得鐵路運(yùn)輸許可后方可正常運(yùn)營(yíng)。
這意味著合規(guī)企業(yè)原則上并非都是國(guó)有。
但本報(bào)記者從有關(guān)渠道了解到，目前鐵路運(yùn)輸企業(yè)仍主要指國(guó)家鐵路運(yùn)輸企業(yè)和地方鐵路運(yùn)輸企業(yè)兩種。一名地方鐵路局人士昨日對(duì)本報(bào)表示，吸引有實(shí)力的民間資本和企業(yè)參與開發(fā)是主要方向?！鞍厣?、地下和沿線，目前看來，與房地產(chǎn)和綜合體的掛鉤是重點(diǎn)?！?
此前有媒體報(bào)道稱，鐵總原則要求一個(gè)鐵路局下設(shè)一家地產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)公司，這個(gè)公司可以是以前的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司或多經(jīng)公司兼并組合，也可以是新成立的。與此同時(shí)，鐵總也將搭建一個(gè)全路性綜合經(jīng)營(yíng)開發(fā)與區(qū)域性合作平臺(tái)，打造全路地產(chǎn)置業(yè)品牌。
前述鐵路內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)稱，這一說法曾是討論的重點(diǎn)，但目前看來，許多細(xì)節(jié)要多部門進(jìn)一步協(xié)商敲定。
市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為軌道沿線土地為各種地產(chǎn)開發(fā)商垂涎的重點(diǎn)對(duì)象，一旦放開，會(huì)吸引大量資金進(jìn)入。鐵路系統(tǒng)可以由此回收一部分資金，同時(shí)城鎮(zhèn)化也得到推進(jìn)。
“但實(shí)際操作難度并不小。”前述地方鐵路局人士稱，由于沿線土地涉及到國(guó)土、環(huán)保等多個(gè)部門，再加上一些未修改的政策限制，外部資本顧慮非常多。
地方探索進(jìn)度加快
數(shù)年前，廣州等地區(qū)就開始探索軌道沿線土地開發(fā)利用。2013年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見》，提出“地方政府要支持鐵路企業(yè)進(jìn)行車站及線路用地一體規(guī)劃，以開發(fā)收益支持鐵路發(fā)展”。此后，包括廣東、福建、江西、安徽、四川等省明確提出要通過鐵路沿線土地開發(fā)來彌補(bǔ)鐵路建設(shè)資金不足。
今年2月，鐵總土地評(píng)估和土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)處置項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)選聘正式開標(biāo)，標(biāo)志著鐵總正式啟動(dòng)了土地開發(fā)，地方探索速度大大加快。
分析人士認(rèn)為，隨著宏觀政策像鐵路傾斜，相關(guān)投融資改革政策落實(shí)力度會(huì)加快。土地綜合開發(fā)細(xì)則已明確，年規(guī)模達(dá)2000億～3000億元的鐵路發(fā)展基金預(yù)期不久即將亮相。
