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2015年上班第一天，黑龍江雙鴨山市民沈曉文就聽(tīng)說(shuō)物業(yè)費(fèi)和小區(qū)停車費(fèi)價(jià)格要放開(kāi)?！皶?huì)不會(huì)漲價(jià)??？”他的擔(dān)憂代表了很多人的心聲。為什么要放開(kāi)這兩項(xiàng)服務(wù)價(jià)格？對(duì)老百姓和行業(yè)發(fā)展會(huì)有哪些影響？記者就此進(jìn)行了采訪。
沒(méi)有業(yè)委會(huì)的小區(qū)不在此次價(jià)格放開(kāi)之列，部分省市已完成政府定價(jià)目錄修訂
“光聽(tīng)說(shuō)政府要放開(kāi)小區(qū)物業(yè)和停車費(fèi)價(jià)格，可不知道到底怎么放開(kāi)。政府不管了，那價(jià)格誰(shuí)定??？物業(yè)公司嗎？”沈曉文說(shuō)。
國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，才具備放開(kāi)物業(yè)和停車服務(wù)價(jià)格的條件。保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)都不在此次價(jià)格放開(kāi)之列。在業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，物業(yè)費(fèi)也仍然執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)?！?br /> 這位負(fù)責(zé)人告訴記者，這并不是第一次放開(kāi)物業(yè)服務(wù)價(jià)格。2003年頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》就規(guī)定，根據(jù)性質(zhì)和特點(diǎn)不同，有的物業(yè)服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，有的實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，政府相關(guān)部門會(huì)制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)據(jù)此在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)公司自行約定。
2007年《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的小區(qū)更多了。據(jù)國(guó)家發(fā)改委的調(diào)研：各地非住宅及別墅等高檔住宅的物業(yè)費(fèi)已普遍實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；北京市除經(jīng)濟(jì)適用住房和危改回遷住宅小區(qū)外，所有物業(yè)服務(wù)均已實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；天津、福建、廣東、浙江等省市，成立了業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，物業(yè)費(fèi)也逐步實(shí)行了市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
與物業(yè)費(fèi)不同，小區(qū)地面停車費(fèi)多數(shù)仍實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)。地庫(kù)停車費(fèi)則是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，依法應(yīng)由業(yè)主與開(kāi)發(fā)商約定，實(shí)際多數(shù)是開(kāi)發(fā)商定價(jià)。記者了解到，目前北京市小區(qū)地面停車收費(fèi)多為120元/月—150元/月，而地庫(kù)停車費(fèi)則可能要300元/月甚至更高。
“價(jià)格放開(kāi)后，不管是物業(yè)費(fèi)還是小區(qū)地面停車費(fèi)，都將由業(yè)委會(huì)代表業(yè)主定價(jià)?！卑l(fā)改委價(jià)格司有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前上海等地已完成政府定價(jià)目錄修訂工作，“待時(shí)機(jī)成熟，保障性住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)也將考慮實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，但各地應(yīng)考慮保障對(duì)象的經(jīng)濟(jì)承受能力，同時(shí)建立補(bǔ)貼機(jī)制?！?br /> 放開(kāi)價(jià)格，是要盡可能將服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的選擇權(quán)、決定權(quán)交還給小區(qū)業(yè)主
“我已經(jīng)習(xí)慣了現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)價(jià)格，并沒(méi)有放開(kāi)價(jià)格的訴求。為什么要放開(kāi)??？”沈曉文所在的小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，不在此次價(jià)格放開(kāi)之列，但他仍然擔(dān)心物業(yè)公司會(huì)借機(jī)漲價(jià)。
對(duì)此，發(fā)改委價(jià)格司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，放開(kāi)價(jià)格旨在還權(quán)于民，“十八屆三中全會(huì)提出，凡是能由市場(chǎng)形成的價(jià)格都交給市場(chǎng)，政府不進(jìn)行不當(dāng)干預(yù)。以前限定價(jià)格，是考慮小區(qū)業(yè)主自治能力不足，政府出手幫助保護(hù)業(yè)主利益?，F(xiàn)在我們轉(zhuǎn)變了觀念，要盡可能將服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的選擇權(quán)、決定權(quán)交還給小區(qū)業(yè)主，最終目的是要使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式讓小區(qū)業(yè)主享受到更好的服務(wù)?！?br /> “同時(shí)，市場(chǎng)也已具備了放開(kāi)這兩項(xiàng)服務(wù)價(jià)格的條件?！边@位負(fù)責(zé)人介紹，全國(guó)已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)7.1萬(wàn)家，從業(yè)人員超過(guò)600萬(wàn)人，服務(wù)供給日益充足。業(yè)主自治能力也不斷提高，有業(yè)委會(huì)的小區(qū)逐漸多了起來(lái)，“另外，物業(yè)和停車主要為業(yè)主服務(wù)，特別是小區(qū)地面停車位，所有權(quán)歸業(yè)主，政府不宜直接干預(yù)定價(jià)。而且不同小區(qū)情況千差萬(wàn)別，政府實(shí)際上也難以給出合理定價(jià)。”
對(duì)于沈曉文擔(dān)心的漲價(jià)問(wèn)題，這位負(fù)責(zé)人表示，價(jià)格放開(kāi)后定價(jià)會(huì)更合理，業(yè)主可以根據(jù)自身需求，選擇物業(yè)服務(wù)的檔次和價(jià)位?！皼](méi)有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，此次不要求放開(kāi)價(jià)格，如果小區(qū)物業(yè)未征求業(yè)主意見(jiàn)恣意漲價(jià)，或存在不明碼標(biāo)價(jià)、利用信息不對(duì)稱進(jìn)行價(jià)格欺詐等行為，居民可撥打12358熱線投訴舉報(bào)。有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，如果對(duì)漲價(jià)不滿意，業(yè)主可以解聘物業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)?！?br /> 北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，短期內(nèi)價(jià)格大幅上漲可能性不大，“價(jià)格放開(kāi)已滿月，我們還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有哪里借機(jī)漲價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨服務(wù)不到位被業(yè)主解聘的壓力。服務(wù)質(zhì)量不提升，怎敢隨便漲價(jià)？”
從歷史經(jīng)驗(yàn)看，北京放開(kāi)非保障性住房物業(yè)服務(wù)價(jià)格已近10年，價(jià)格過(guò)渡平穩(wěn)。沈陽(yáng)、杭州、寧波等城市已先后嘗試放開(kāi)了部分住宅小區(qū)停車收費(fèi)，也未發(fā)現(xiàn)停車服務(wù)價(jià)格暴漲。
價(jià)格放開(kāi)，有利于物業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平的提高，但有賴于業(yè)委會(huì)制度的良好實(shí)施
和沈曉文不同，北京市民王先生更關(guān)心車停哪里的問(wèn)題：“停車費(fèi)漲個(gè)一兩百，也能負(fù)擔(dān)得起。但現(xiàn)在車越來(lái)越多，在小區(qū)找個(gè)停車位越來(lái)越難。放開(kāi)價(jià)格能解決北京小區(qū)停車位不夠用的問(wèn)題嗎？”
發(fā)改委在沈陽(yáng)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn)，嘗試放開(kāi)部分住宅小區(qū)停車收費(fèi)后，確實(shí)有停車公司主動(dòng)增加了住宅小區(qū)停車設(shè)施供給。
“盡管服務(wù)價(jià)格沒(méi)有應(yīng)聲而動(dòng)，但對(duì)物業(yè)行業(yè)而言，政府放開(kāi)價(jià)格確實(shí)為企業(yè)議價(jià)提供了渠道。為了爭(zhēng)取更大收益，企業(yè)將努力提供更能令業(yè)主滿意的服務(wù)。停車服務(wù)公司解決小區(qū)停車難問(wèn)題的動(dòng)力更足，物業(yè)公司提升物業(yè)服務(wù)水平的動(dòng)力也更足。這對(duì)物業(yè)行業(yè)和廣大居民來(lái)說(shuō)，都是好事?！敝袊?guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近幾年，隨著人工成本的上漲，物業(yè)服務(wù)成本逐年剛性增長(zhǎng)，而政府指導(dǎo)價(jià)常年未變。在很多小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)已偏離市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)利潤(rùn)空間不斷壓縮，無(wú)奈下降低服務(wù)質(zhì)量，部分居民又以服務(wù)不到位為由拒付物業(yè)費(fèi)，形成企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難、物業(yè)服務(wù)不到位、居民欠費(fèi)嚴(yán)重的惡性循環(huán)。放開(kāi)價(jià)格，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，將有利于扭轉(zhuǎn)目前物業(yè)服務(wù)的困境。
當(dāng)然，價(jià)格放開(kāi)到底能收效幾何，業(yè)主組織的成熟度及物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)協(xié)商機(jī)制的良好運(yùn)行是關(guān)鍵?？赡壳埃^(qū)業(yè)委會(huì)問(wèn)題還很多。“以北京為例，住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立比例僅為27%，其中還有大量名存實(shí)亡，或陷入癱瘓狀態(tài)無(wú)法正常履職。因此，盡管放開(kāi)價(jià)格已近10年，北京物業(yè)行業(yè)仍然沒(méi)能走出惡性循環(huán)?！北本┪飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)。
對(duì)此，北京市民陸女士深有體會(huì)：“我們小區(qū)是近幾年才成立的業(yè)委會(huì)。起初物業(yè)服務(wù)提升明顯，一直沒(méi)有修繕的涼亭很快修好了。但之后又有新問(wèn)題，如小廣告反而多了，有業(yè)主質(zhì)疑業(yè)委會(huì)運(yùn)行不規(guī)范，甚至有人猜測(cè)存在腐敗問(wèn)題。我們希望政府相關(guān)部門能在業(yè)委會(huì)建立和履職過(guò)程中多給一些指導(dǎo)和幫助，這樣才有利于與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的協(xié)商，保證服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定。”
“政府放開(kāi)價(jià)格限制，可能可以喚醒業(yè)主自治意識(shí)，倒逼業(yè)委會(huì)的建立和完善，促進(jìn)業(yè)委會(huì)制度的推廣。”發(fā)改委價(jià)格司有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“同時(shí)，發(fā)改委也會(huì)同行業(yè)主管部門研究、推動(dòng)制定推廣、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)措施?！?br /> “只有業(yè)委會(huì)制度完善了，業(yè)主的利益才有保障，物業(yè)行業(yè)也才能健康發(fā)展。這需要行業(yè)主管部門的指導(dǎo)，也需要社會(huì)各界給予關(guān)注和支持?！敝袊?guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。