房產(chǎn)新政看似溫和，卻能快速抑制房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)精準(zhǔn)打擊投機(jī)購(gòu)房者。沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)黃闖表示，6月份的“十三條”是將樓市調(diào)控政策從刺激銷售的寬松狀態(tài)調(diào)整到“不刺激、不打壓”的中性狀態(tài)，這次出臺(tái)的“九條”是將政策由中性狀態(tài)調(diào)整為適度收緊。
房產(chǎn)新政溫和未下猛藥
8月7日出臺(tái)的“九條”房產(chǎn)新政，照比國(guó)內(nèi)其他熱點(diǎn)城市近期出臺(tái)的調(diào)控措施，總體上看，還是比較溫和的。首先，沒(méi)有使用所有打壓政策工具，比如沒(méi)有限購(gòu)。其次，調(diào)控力度也沒(méi)追求極限。例如限售沒(méi)有全域?qū)嵤虮?、蘇家屯等地區(qū)沒(méi)有在限售范圍之內(nèi)。限售期限也只有5年，而熱點(diǎn)城市有的為10年。限價(jià)的上限是今年5月份的價(jià)格，許多城市為去年10月份或今年年初的價(jià)格。沈陽(yáng)5月份的價(jià)格是上半年最高的，這為沈陽(yáng)房?jī)r(jià)的調(diào)整預(yù)留了一定的空間。沈陽(yáng)之所以這么做，是因?yàn)樯蜿?yáng)經(jīng)濟(jì)目前正處在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時(shí)刻，還需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐。
抑制房?jī)r(jià)上漲將立竿見(jiàn)影
黃闖表示，同類城市比，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)不高，但上半年增幅過(guò)快。按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，沈陽(yáng)新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比由1月份的0.1%漲到1.6%，同比由同期的3.2%漲到9.0%。盡管6月份市政府已經(jīng)出臺(tái)了“十三條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，但房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭并沒(méi)有得到有效遏制。這次出臺(tái)的“九條”調(diào)控政策明確要求開(kāi)發(fā)企業(yè)此后售房?jī)r(jià)格不得高于今年5月份的水平，這樣，今后幾個(gè)月，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)同比可能還會(huì)居高不下，但環(huán)比將最多持平，甚至有可能有所下降。
精準(zhǔn)打擊投機(jī)性購(gòu)房者
黃闖表示，這次出臺(tái)的“九條”調(diào)控政策取向非常明顯，就是要貫徹落實(shí)國(guó)家提出的“房住不炒”的原則。一手房5年和二手房2年的限售期，對(duì)一般投資性購(gòu)房者影響不大，因?yàn)橥顿Y性購(gòu)房通常并不急于轉(zhuǎn)手。況且，房子從簽約備案到取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)一般也要2年時(shí)間，這意味著，拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后3年就可以買賣，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)這沒(méi)有大礙。但對(duì)投機(jī)性購(gòu)房則不同，由于其資金大部分來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)，所購(gòu)房屋不能快速出手，資金成本壓力過(guò)大，購(gòu)房者將無(wú)利可圖。沈陽(yáng)沒(méi)有在限購(gòu)等傳統(tǒng)調(diào)控措施方面發(fā)力，而把調(diào)控的重點(diǎn)放在限售上，是抓住了要害和根本，對(duì)市場(chǎng)導(dǎo)向?qū)⑵鸬秸_的引領(lǐng)作用。
收緊公積金抗擊金融風(fēng)險(xiǎn)
近期，各大銀行紛紛上調(diào)了房貸利率，全國(guó)超八成銀行無(wú)利率優(yōu)惠，有些銀行甚至將基準(zhǔn)利率上浮至1.2倍，這都是落實(shí)中央金融工作會(huì)議要求的具體步驟。黃闖表示，地方政府無(wú)權(quán)調(diào)整銀行利率，但對(duì)公積金的使用有自主權(quán)。此次出臺(tái)的“九條”新政，在公積金貸款方面收的力度較大，既是打擊投資投機(jī)性購(gòu)房行為的需要，也是為了配合國(guó)家防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)。提高二套房首付比例，同時(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”，這將有力抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，避免將房地產(chǎn)領(lǐng)域的泡沫吹大。
下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將回歸理性
黃闖認(rèn)為，上半年，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資投機(jī)性購(gòu)房比例較大，許多購(gòu)房者搶購(gòu)房屋并不是為了自住，這是推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要原因。此番調(diào)控加上金融部門(mén)提高信貸門(mén)檻會(huì)使市場(chǎng)恢復(fù)理性。限價(jià)政策也會(huì)在一定程度上抑制開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的積極性，其推盤(pán)和促銷的力度有可能減弱，因此，下半年商品房銷量下降將不可避免，這對(duì)控制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲是有利的，因?yàn)槿魏我环N商品在銷路大好的時(shí)候，價(jià)格都很難下降。只有商品住宅的銷量降下來(lái)，房?jī)r(jià)才有可能回落。
