“房產(chǎn)稅呼吁了十幾年，我現(xiàn)在繼續(xù)呼吁，要趕快施行房產(chǎn)稅。怎么實(shí)施？我的建議是，新人新辦法、老人老辦法，雙軌過(guò)渡，增量改革”，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱8月8在“2017博鰲房地產(chǎn)論壇”上表示。
在房地產(chǎn)稅的征收環(huán)節(jié)上，樊綱建議，根據(jù)房屋價(jià)值進(jìn)行稅收減免，如對(duì)僅有一套房屋和低價(jià)房屋進(jìn)行稅收減免，降低低收入階層的住房成本。
樊綱分析，需求側(cè)改革最重要的長(zhǎng)效機(jī)制就是房地產(chǎn)稅，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是內(nèi)在穩(wěn)定器，一是改變收入流，將未來(lái)要交的稅現(xiàn)在逐步繳納，并非在地價(jià)中一次性繳納；二是減少投資需求。
他還稱，房產(chǎn)稅征收不會(huì)造成房?jī)r(jià)暴跌，因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)在多行政手段調(diào)控下，需求被嚴(yán)重抑制，一旦實(shí)行房地產(chǎn)稅長(zhǎng)效機(jī)制，就可以放開(kāi)調(diào)控，合理需求足以彌補(bǔ)擠掉的不太合理需求，房地產(chǎn)仍然能平穩(wěn)發(fā)展。
以下為演講實(shí)錄
樊綱：非常高興再一次參加博鰲論壇，感謝陳詩(shī)濤女士和觀點(diǎn)雜志，今年已經(jīng)是第17屆了，我是從一開(kāi)始就參加的。
這次給我出的題目是“政策預(yù)期”，看到這個(gè)題目就想到了去年的話題，去年有若干個(gè)話題，其中一個(gè)話題是，大家說(shuō)房?jī)r(jià)貴是因?yàn)榈貎r(jià)貴。當(dāng)時(shí)我問(wèn)的問(wèn)題是，地價(jià)貴不是你們舉牌拍出來(lái)的嗎？你怪誰(shuí)？一定是你預(yù)期未來(lái)的房?jī)r(jià)高于你現(xiàn)在拿的這個(gè)地價(jià)，你還能賺錢，你才敢舉牌拍地。然后有人就說(shuō)，當(dāng)時(shí)我舉牌拍地，我相信房?jī)r(jià)能漲，我這個(gè)地價(jià)還能掙錢，但我沒(méi)預(yù)期到政府又變了政策，政府又出來(lái)限購(gòu)了。這就是政策預(yù)期問(wèn)題。
你怎么能假定政府看著這個(gè)房?jī)r(jià)飆升下去而坐視不管呢？如果去年沒(méi)有這些政策出臺(tái)的話，我們現(xiàn)在仍然沉浸在房地產(chǎn)的狂歡當(dāng)中，房?jī)r(jià)在飆升，我們?cè)诓粩噘I房，大概用兩三年的時(shí)間，然后就是大崩盤，房地產(chǎn)崩盤、金融崩盤。這次炒房的時(shí)候，連首付都可以貸款，有這類的P2P，你怎么能假定政府面對(duì)這樣的情況坐視不管呢？所以政策在這里面是要起作用的。
但是反過(guò)來(lái)講，這些政策都屬于短期政策，待會(huì)兒我還會(huì)講什么是短期，什么是長(zhǎng)期。
現(xiàn)在要討論的是長(zhǎng)效機(jī)制，今天早上我們談到了房產(chǎn)稅的事，房產(chǎn)稅不僅是個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，提上議程也是一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過(guò)程。
這是第17屆了，我記得我第一屆參加的時(shí)候就講了房產(chǎn)稅的問(wèn)題，每次都講，講了十幾年。城鎮(zhèn)化的問(wèn)題也是講了很久，一直提不上日程，這也是一種政策預(yù)期。
長(zhǎng)效機(jī)制究竟出不出，是依靠利率、首付率、限購(gòu)這些短期政策，還是建立一些長(zhǎng)效機(jī)制？現(xiàn)在好像是看到了曙光，我老是說(shuō)曙光，你們都認(rèn)為是黑暗即將到來(lái)。
剛才說(shuō)的金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制，在最近一次工作會(huì)議上，領(lǐng)導(dǎo)人還提到了要加快出臺(tái)房地產(chǎn)稅。因此現(xiàn)在有些事情也開(kāi)始逐步明朗，叫了多年，討論了多年。
講到長(zhǎng)效機(jī)制，就要把供給側(cè)、需求側(cè)的這些問(wèn)題系統(tǒng)的點(diǎn)一點(diǎn)。
我先講供給側(cè)。供給側(cè)、需求側(cè)這個(gè)詞大家都比較熟悉了，以前供給側(cè)、需求側(cè)都是學(xué)術(shù)界的詞，我們只在內(nèi)部用一用，一般不太敢用，現(xiàn)在中央文件把它寫出來(lái)了，大家都比較熟悉了，這對(duì)我們分析問(wèn)題也是一個(gè)便利。
供給側(cè)的長(zhǎng)效問(wèn)題首先就是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略問(wèn)題，是發(fā)展小城鎮(zhèn)還是發(fā)展大城市的問(wèn)題。
土地是有限的，關(guān)鍵是怎么分配，用到什么地方，是遵循城市化的人的行為規(guī)律、人的遷移的基本規(guī)律，在這個(gè)城市化的初期階段主要發(fā)展大城市和大城市周邊的這些小城市，搞城市群、城市帶，還是違背這個(gè)規(guī)律去人為地發(fā)展小城市？這是我們現(xiàn)在在中國(guó)稀缺土地的條件下，土地分配的一個(gè)大問(wèn)題，這是供給側(cè)的基本的問(wèn)題。
最近有點(diǎn)起色，盡管還在說(shuō)城鎮(zhèn)化，盡管還在說(shuō)要發(fā)展小城市，但是畢竟最近出了個(gè)雄安，給了一塊大地，住建部已經(jīng)開(kāi)始說(shuō)要減少給那些人口流出的小城市供地，要增加大城市的土地供給，這是一個(gè)重要的供給側(cè)的問(wèn)題。
還有土地制度的問(wèn)題，包含農(nóng)村的宅基地怎么辦，農(nóng)民進(jìn)城的過(guò)程當(dāng)中土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，這個(gè)涉及的問(wèn)題很多，可以單獨(dú)討論。
為什么我們有的城市地價(jià)不高，例如重慶，它又在山區(qū)，人又那么多，它的地價(jià)并不高，原因就是房?jī)r(jià)一往上走政府就供地。老有人說(shuō)經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋不了房地產(chǎn)的問(wèn)題，其實(shí)就是最基本的供求關(guān)系問(wèn)題。
還有容積率的問(wèn)題，在這個(gè)論壇上我也講了很多年，我們是土地稀缺程度世界上最高的國(guó)家之一，我們把容積率搞那么低，城市是好看了，但是住房稀缺了。
然后就是租賃市場(chǎng)的問(wèn)題，這次對(duì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展有了新的契機(jī)，確實(shí)中國(guó)需要發(fā)展這一塊，我們也特別欠缺這一塊，中國(guó)的住房自有率是世界最高的，租住率幾乎是世界最低的，這是很不正常的一個(gè)情況。
這里涉及的真正的是法律問(wèn)題，是法律的保障問(wèn)題，保障租者的權(quán)利，保障租客的權(quán)利。其它國(guó)家都有很多法律保障。
加上我們的居住問(wèn)題，我們是個(gè)人租賃為主，還是企業(yè)租賃為主，怎么能夠形成一種良好的市場(chǎng)機(jī)制，這里面有很多問(wèn)題確實(shí)值得討論?？傊淮蟠膯?wèn)題是供給側(cè)的問(wèn)題。
最后講講需求側(cè)。需求側(cè)首先要講一個(gè)問(wèn)題，我們有大量的合理需求，今天早餐會(huì)的時(shí)候我們的房地產(chǎn)商在討論是不是還有10年、20年，房地產(chǎn)還有沒(méi)有發(fā)展前途。
我記得前幾年有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家論證中國(guó)以后就是低中增長(zhǎng)了，不要再想什么7%、8%以上的高增長(zhǎng)，其中一個(gè)重要原因就是需求沒(méi)有了，以前有住房需求，現(xiàn)在住房自有率已經(jīng)這么高了，已經(jīng)蓋了那么多房子，怎么還會(huì)有需求？
你要看看中國(guó)的各種區(qū)域的人群的住房自有率確實(shí)很高，農(nóng)村可能是最高的，達(dá)到了80%，小城鎮(zhèn)80%，中等城市80%，大城市也有80%，這么一看確實(shí)好像住房需求沒(méi)了。但是我們正處在城市化進(jìn)程當(dāng)中，我們正處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增長(zhǎng)的過(guò)程當(dāng)中。
不光是城里的人收入提高了要改善居住，大家現(xiàn)在可能更多的是講這個(gè)問(wèn)題，這是改善性需求，這也不是剛性需求，剛性需求是指我家有了一個(gè)孩子，或者兩個(gè)孩子，兩口變四口了，我的房子要大一點(diǎn)，這是剛性需求。我說(shuō)的是一個(gè)城市化進(jìn)程當(dāng)中的合理需求，就是遷移帶來(lái)的需求。
農(nóng)民要進(jìn)城，在小城市買個(gè)房子，小城市的人要到中等城市，在地級(jí)市買個(gè)房子，地級(jí)市的人要到省會(huì)買個(gè)房子，省會(huì)的人到北上廣深買房子。
這里再?gòu)?qiáng)調(diào)一下城市化的問(wèn)題。從過(guò)去30多年城市化進(jìn)程當(dāng)中的人口遷移，主要進(jìn)了大城市，這就是城市化帶來(lái)的住房需求，它一樣是合理需求。
大城市人的收入在提高，他要再換房子，他要改善居住條件。你說(shuō)大家有沒(méi)有房?。慷加蟹孔?，所以這個(gè)不叫剛性需求，房?jī)r(jià)高他就不買了，他就不到那兒去了，這是他的合理住房需求。
投資需求也是合理的，投資需求在一定意義上也是合理的，只不過(guò)我們純粹為了未來(lái)的房?jī)r(jià)飆升，跟住完全沒(méi)有關(guān)系，他也不是為了租，那你可以說(shuō)是不符合合理需求這個(gè)范疇。
但是我們想想這個(gè)市場(chǎng)，在城市化進(jìn)程當(dāng)中，在人口遷移過(guò)程當(dāng)中，在人們進(jìn)大城市的這個(gè)過(guò)程當(dāng)中會(huì)產(chǎn)生大量的需求。在這個(gè)意義上，我覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。
這里面的問(wèn)題在于怎么形成一些長(zhǎng)效機(jī)制，使得這些需求更多的是屬于這種合理性需求，也就是住的需求，而不純粹是炒的需求，那些人買了房于租也是住，不是自己住，他是為了別人住，也是合理的，他完全不住，放在那里等著升值的，從房地產(chǎn)的角度來(lái)講確實(shí)是缺乏合理性。
這里我再區(qū)分一下在這些問(wèn)題上什么是短期政策，什么是長(zhǎng)期政策。供給側(cè)基本都是長(zhǎng)期的，我們研究經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，那些因素都是長(zhǎng)期的因素。
唯一的一個(gè)短期因素，供給側(cè)的短期的政策，就是去庫(kù)存、去產(chǎn)能。一個(gè)人長(zhǎng)成勞動(dòng)力，這是增長(zhǎng)因素，需要18年、20年的時(shí)間。
長(zhǎng)著長(zhǎng)著長(zhǎng)出一個(gè)瘤子，要去掉這個(gè)瘤子，大概一上午做個(gè)手術(shù)就結(jié)束了，它屬于短期的。需求側(cè)更多的是短期的，我們的貨幣政策、利率、貸款的控制，加上限購(gòu)，它可以一下子很長(zhǎng)時(shí)間實(shí)行限購(gòu)、實(shí)行控制投資需求的政策，但是它屬于短期因素，它不屬于長(zhǎng)效機(jī)制。
在需求側(cè)最重要的長(zhǎng)效機(jī)制就是房地產(chǎn)稅，就是住房保有的保有成本。你租出去了，不是你持有了，這個(gè)成本就降低了。但是無(wú)論如何，你有這個(gè)地產(chǎn)，你要付這個(gè)成本，然后逼著你要去租，你不租的話，你就會(huì)不斷地虧損。提高你的保有的成本，這就是房地產(chǎn)稅的最基本的原理。
房地產(chǎn)稅之所以是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，它同時(shí)是一個(gè)內(nèi)在穩(wěn)定器，其實(shí)是兩個(gè)原因，大家說(shuō)得比較多的是把未來(lái)要交的稅逐步交，而不是在地價(jià)當(dāng)中一次性交出去，這是收入流的改變。
它為什么能減少投資需求呢？是因?yàn)檫@樣的一種交稅的辦法，一次性的收這個(gè)稅，因?yàn)楣财饭┙o、環(huán)境、道路等等公共設(shè)施的提供，都是需要成本的，你要為這個(gè)公共成本付費(fèi)。
當(dāng)你現(xiàn)在想這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，現(xiàn)在征這個(gè)稅的時(shí)候，往往根據(jù)現(xiàn)在的重置成本征稅。而未來(lái)這個(gè)GDP是要上漲的，土地的價(jià)格是要隨著GDP不斷增加的，其它各方面的成本也是會(huì)增加的。按照現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，你就低估了未來(lái)這個(gè)公共品的價(jià)值，等于給購(gòu)房者讓了一大塊利，讓的這塊利就足以使購(gòu)房者買這個(gè)房子等著未來(lái)升值，而不去做任何租賃的事情，這是一個(gè)重要的問(wèn)題。
另外一點(diǎn)，房產(chǎn)稅是跟著房?jī)r(jià)走的，有的國(guó)家是跟著租金走的，無(wú)論如何，房?jī)r(jià)漲了，租金漲了，當(dāng)市場(chǎng)的需求高的時(shí)候，你要付出的稅也就跟著漲了，這時(shí)候人們就會(huì)調(diào)整自己的需求，有的國(guó)家房地產(chǎn)稅一出泡沫，他要交的房產(chǎn)稅比自己的工資都多了，他一定要賣大房子，換小房子，增加市場(chǎng)供應(yīng)，這是一個(gè)內(nèi)在的穩(wěn)定器。這一塊就不多說(shuō)了。
說(shuō)一些具體的問(wèn)題，一個(gè)是怎么實(shí)施房產(chǎn)稅，這一塊討論了很多年，我把我的觀點(diǎn)再說(shuō)一下，我的建議是，借鑒中國(guó)改革的寶貴經(jīng)驗(yàn)。
中國(guó)的寶貴經(jīng)驗(yàn)是什么？新人新辦法、老人老辦法，雙軌過(guò)渡，有一個(gè)過(guò)渡期，增量改革，這都是中國(guó)改革成功的經(jīng)驗(yàn)。
新房新辦法，20年過(guò)渡，老房子錢已經(jīng)交過(guò)一輪了，他交的那個(gè)稅有20年的時(shí)間折現(xiàn)大概都折現(xiàn)沒(méi)了，20年之后再征那個(gè)房產(chǎn)稅，對(duì)那些老房子是合理的。
現(xiàn)在大家說(shuō)的這些利益問(wèn)題，什么灰色樓房的問(wèn)題，什么送禮的問(wèn)題，20年內(nèi)你愛(ài)怎么解決就怎么解決，20年的時(shí)間慢慢解決，別讓這個(gè)問(wèn)題拖了房地產(chǎn)的后腿，別讓歷史包袱拖現(xiàn)在的后腿，過(guò)去的泡沫已經(jīng)發(fā)生了，重要的是未來(lái)發(fā)生不發(fā)生泡沫，重要的是未來(lái)的房?jī)r(jià)，你不要管過(guò)去那些事情。
然后適當(dāng)?shù)挠行p免，這個(gè)我跟過(guò)去的想法可能不太一樣，以前我主張是根據(jù)人頭減免，現(xiàn)在我主張根據(jù)房子的價(jià)值減免，你在控制每家只有一套房子減免的情況下，低價(jià)的房子減免比較合理，使低收入階層的住房成本稍微低一點(diǎn)。
這樣兩大既得利益人群的權(quán)益得到了保護(hù)，第一是舊房子，第二是低價(jià)的房子適當(dāng)減免。
然后借鑒國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)，不同的地方有不同的做法，包括我們的房產(chǎn)稅究竟有多高，定在什么位置上，經(jīng)常有人說(shuō)房產(chǎn)稅沒(méi)什么用，我們?cè)囆辛藘蓚€(gè)城市也沒(méi)什么效果，你試那個(gè)豪宅0.1%、0.2%的稅，它當(dāng)然沒(méi)有效果，天下沒(méi)有不起作用的價(jià)格，只有不夠高的價(jià)格。
全世界的房產(chǎn)稅大概0.8%到2.8%之間，美國(guó)有的地方超過(guò)3%，但是多數(shù)都沒(méi)有超過(guò)3%。根據(jù)不同的區(qū)域、不同的地方，不同的稅種，英國(guó)都是實(shí)行累進(jìn)稅的，房子價(jià)值比較低的除了減免以外，房產(chǎn)稅稅率也比較低，價(jià)值越高的稅率越高。
我從媒體上看到一個(gè)消息說(shuō)，英國(guó)最高一等的房產(chǎn)稅是17%，意思就是說(shuō)你要買5000萬(wàn)英鎊的豪宅，每年要交800萬(wàn)英鎊的稅，你得真是土豪，你得真是有錢，你才上得起這個(gè)稅。
有人說(shuō)要出臺(tái)房產(chǎn)稅就得估價(jià)房子的價(jià)值。當(dāng)然是這樣，全世界都是這樣的。我母親是學(xué)建筑的，解放前在上海做的工作就是給房子測(cè)量、估值，中國(guó)以前都有房產(chǎn)稅的。
而中國(guó)的房產(chǎn)稅估值現(xiàn)在是世界上最容易的，老拿這個(gè)問(wèn)題說(shuō)事是沒(méi)有道理的。為什么最容易？我們城市里哪有幾棟獨(dú)特的房子？獨(dú)特的房子得一棟一棟估值，我們一片小區(qū)大概的價(jià)格都知道，算算樓層、朝向就可以了，在中國(guó)給房子估值是最容易的一件事情。
房產(chǎn)稅呼吁了十幾年，我現(xiàn)在繼續(xù)呼吁，要趕快實(shí)行房產(chǎn)稅。
實(shí)行了房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)暴跌？我認(rèn)為不會(huì)，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的房地產(chǎn)狀況是在這么多行政手段的調(diào)控下，我們的需求被嚴(yán)重抑制的。你要一旦實(shí)行這種長(zhǎng)效機(jī)制，你就可以把這些東西都放開(kāi)，當(dāng)這些東西放開(kāi)的時(shí)候，那個(gè)合理的需求足以彌補(bǔ)你用這個(gè)辦法擠掉的那也不太合理的需求，房地產(chǎn)仍然能平穩(wěn)發(fā)展。
所以為什么叫長(zhǎng)效機(jī)制呢？長(zhǎng)效機(jī)制就是為了能長(zhǎng)治久安，就是為了使我們的機(jī)制更好地根據(jù)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行，我們要讓市場(chǎng)機(jī)制真正良好地運(yùn)行下去，我就講這些，供大家參考。
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